A Structural Integrity Reserve Study (SIRS) is a mandatory reserve study Florida law requires for condominium and cooperative buildings three or more habitable stories tall. It inspects the statutory structural component categories, sets each one’s useful life and replacement cost, and requires a funded reserve plan. In practice, it converts long-deferred maintenance into a line item your board must budget for — now.
Para miembros de juntas de condominios y cooperativas de Florida, administradores de propiedades y propietarios de unidades. Solo con fines educativos — confirme cada plazo y obligación con su ingeniero con licencia y asesor legal antes de actuar.
¿Qué es un SIRS y quién debe realizarlo?
A SIRS is mandated by F.S. 718.112(2)(g) for condo/co-op buildings three or more habitable stories, completed at least every 10 years. La terminología de «pisos habitables» y las exenciones para edificios pequeños fueron introducidas por HB 913, effective July 1, 2025.
¿Qué estudia un SIRS?
Current law — F.S. 718.112(2)(g) as amended through HB 913 (eff. July 1, 2025) — requires the SIRS to cover eight statutory component categories (per current F.S. 718.112(2)(g)):
- Roof
- Paredes de carga y otros elementos estructurales primarios y sistemas estructurales primarios (que incorporan pisos y cimentación dentro de esta categoría)
- Ignifugación y sistemas de protección contra incendios
- Plumbing
- Electrical systems
- Impermeabilización y pintura exterior
- Ventanas y puertas exteriores
- Cualquier otro elemento cuyo costo diferido de mantenimiento o reemplazo supere el umbral estatutario y cuya falla afecte negativamente a los elementos anteriores
SB-154 (2023) consolidó el piso y la cimentación en la categoría 2 en lugar de enumerarlos por separado, reduciendo el conteo enumerado respecto a versiones anteriores de la ley. HB 913 (2025) elevó el umbral de la categoría general de $10,000 a $25,000 (ajustado por inflación). Confirme la enumeración vigente con su ingeniero con licencia y asesor legal al encargar su SIRS.
¿Qué cambió con HB 913 (2025)?
HB 913 elevó el umbral del componente de reserva de $10,000 a $25,000 (ajustado por inflación a partir del 1 de febrero de 2026), extendió el plazo de finalización hasta el 31 de diciembre de 2025 para las asociaciones que existían el 1 de julio de 2022 o antes, y agregó una baseline funding plan requirement.
¿Cómo afecta el SIRS a nuestro presupuesto?
For budgets on/after the compliance date, SIRS structural-component reserves can no longer be waived or reduced por voto de los propietarios, y deben rastrearse y gastarse únicamente en sus componentes. HB 913 agregó una válvula de alivio limitada: las asociaciones que completaron una inspección de hito pueden pause reserve contributions for up to 2 consecutive budgets (hasta el 31 de diciembre de 2028). El impacto de la evaluación especial cuando un SIRS revela una financiación crónicamente insuficiente varía ampliamente según el edificio — no existe un rango publicado con autoridad; su informe SIRS producirá un plan de financiamiento específico para su edificio.
| Item | Requirement / range |
|---|---|
| SIRS legal basis | F.S. 718.112(2)(g); 3+ habitable stories |
| Frequency | At least every 10 years |
| Component categories studied | 8 (per current F.S. 718.112(2)(g) as amended through HB 913) |
| Component inclusion threshold | $25,000 (ajustado por inflación a partir del 1 de febrero de 2026) |
| Initial completion deadline | Extended to Dec 31, 2025 |
| Reserve-funding pause | Hasta 2 presupuestos, hasta el 31 de diciembre de 2028 |
| SIRS market price (mid-size building) | ~$5,500–$16,500 (rango de mercado publicado; confirme con su ingeniero) |
Sources: F.S. 718.112, PropFusion, HB 913 summary, FPAT. Cost figures are third-party market ranges; DBPR publishes no statutory fee schedule for SIRS studies.
Frequently asked questions
Is a SIRS the same as a milestone inspection? No. A inspección de hito bajo F.S. 553.899 evaluates structural safety in two phases; a SIRS under F.S. 718.112(2)(g) sets reserve funding for the statutory component categories. Many buildings need both.
¿Pueden nuestros propietarios renunciar a las reservas estructurales como antes? Generally no, aside from a narrow temporary exception during active milestone/recertification repairs.
¿Qué cambió más HB 913 en nuestro presupuesto? El umbral de $25,000, el requisito de un plan de financiamiento de referencia y una pausa limitada de contribución de 2 presupuestos.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es el umbral en dólares para que un elemento ingrese al SIRS?
It is a floor, not a fixed number. Florida Statute 718.112(2)(g) sets the catch-all at a deferred maintenance or replacement cost exceeding $25,000 or el monto ajustado por inflación determinado por la división, el que sea mayor — por lo que nunca puede caer por debajo de $25,000. La división ajusta anualmente y publica el monto.
¿El costo por sí solo incluye un elemento en el estudio de reservas?
No, y aquí es donde el texto comercial sistemáticamente induce a error. La categoría general es una prueba de dos partes: el elemento debe superar el umbral Y su falla debe afectar negativamente a uno de los elementos que la ley nombra — techo, estructura, ignifugación y protección contra incendios, plomería, eléctrico, impermeabilización y pintura exterior, o ventanas y puertas exteriores. Ambas condiciones, no una u otra.
¿Cuándo debía completarse el SIRS?
Para las asociaciones existentes al 1 de julio de 2022 o antes, controladas por propietarios distintos al desarrollador, el estatuto estableció la finalización para el 31 de diciembre de 2025. Esa no es la regla completa: una asociación obligada a completar una inspección de hito a más tardar el 31 de diciembre de 2026 puede completar el estudio simultáneamente con esa inspección, y en ningún caso puede completarse después del 31 de diciembre de 2026. Confirme la situación de su edificio con el asesor legal de la asociación.