Florida condo and co-op buildings three or more habitable stories tall must complete a milestone structural inspection — mandated by F.S. 553.899, created by SB-4D after Surfside — at 30 años de antigüedad (o 25 años por determinación local), luego cada 10 años. A Structural Integrity Reserve Study (SIRS) se requiere por separado bajo F.S. 718.112(2)(g). HB-913, effective July 1, 2025, is the current controlling law.
Para juntas de condominios/HOA de Florida y administradores de propiedades. Solo educativo — confirme cada plazo, obligación y cifra en dólares con su ingeniero licenciado y asesor legal de la asociación antes de actuar.
¿Qué es la inspección de hito y de dónde viene SB-4D?
The milestone inspection is a structural safety inspection mandated by F.S. 553.899 for condominium (Ch. 718) and cooperative (Ch. 719) buildings three or more stories in height. The statute was created by SB-4D en la sesión especial de mayo de 2022 (Chapter 2022-269, signed May 26, 2022) tras el colapso de Surfside. Es una two-phase process: every qualifying building undergoes a Phase 1 visual inspection; a Phase 2 further investigation is required only when Phase 1 reveals substantial structural deterioration (M2E milestone guide). The inspection must be performed by a licensed Florida architect or engineer y firmado y sellado por ese profesional (DBPR).
When is my building’s milestone inspection due?
Current DBPR guidance: 30 years statewide, or 25 years by local determination, repeating every 10 years (DBPR, SB-154). Si un municipio específico en Miami-Dade, Broward o Palm Beach ha adoptado el disparo de 25 años mediante ordenanza local debe confirmarse con su Autoridad Jurisdiccional (AHJ).
¿Qué cambió HB-913 para 2025?
HB-913 fue aprobado por la Legislatura de Florida con apoyo bipartidista unánime (Senate 37–0 / House 112–0) y entró en vigor el 1 de julio de 2025. Cambios clave:
- Clarificó el umbral a “three habitable stories” (Castle Group).
- Elevó el umbral de costo de los "otros elementos" de SIRS de $10,000 to $25,000, ajustado por inflación a partir del 1 de febrero de 2026 (FL Engineering).
- Directs county commissioners to require repairs to commence within 365 days after a Phase 2 report (HB-913 summary).
- Requires each director to sign an affidavit confirming they reviewed the completed SIRS, and requires inspectors/contractors to disclose in writing any intent to bid on resulting repair work (HB-913 summary).
¿Qué es SIRS y cómo se relaciona con la inspección de hito?
The Structural Integrity Reserve Study is mandated by F.S. 718.112(2)(g) for condo/co-op buildings three or more habitable stories, completed at least every 10 years. Current law (per F.S. 718.112(2)(g) as amended through HB 913) requires the SIRS to study eight statutory component categories: techo; paredes de carga y miembros estructurales primarios; ignifugación y sistemas de protección contra incendios; plomería; sistemas eléctricos; impermeabilización y pintura exterior; ventanas y puertas exteriores; y cualquier otro elemento que supere los $25,000 cuya falla afectaría lo anterior (según la actual F.S. 718.112(2)(g)). Para presupuestos adoptados en o después de December 31, 2024, el financiamiento de los componentes requeridos por SIRS es unwaivable (Falk Law).
Obligaciones de la junta y penalidades
La asociación organiza la inspección, garantiza el cumplimiento y paga todos los costos (F.S. 553.899). Within 45 days debe distribuir el resumen del inspector a los propietarios y publicarlo (DBPR). Consequences of missing deadlines include insurance non-renewal, occupancy restrictions, and board-member legal exposure (Building Mavens). Los montos específicos de multas y los procedimientos de cumplimiento son determinados por las agencias de cumplimiento locales — confirme con su AHJ y asesor legal.
| Item | Figure / deadline |
|---|---|
| Milestone trigger age | 30 yr statewide; 25 yr local; repeat every 10 yr |
| Repairs commence after Phase 2 (HB-913) | Within 365 days |
| SIRS initial completion | Dec 31, 2025 (or Dec 31, 2026 if milestone due by then) |
| SIRS “other items” threshold (HB-913) | $10,000 → $25,000 (inflation-adjusted) |
| Notificación al propietario del informe | 45 days |
| Phase 1 milestone (market range, by size) | ~$8,000–$25,000 small; $20,000–$60,000 mid; $50,000–$150,000+ large |
| SIRS study (market range, mid-size) | ~$5,500–$16,500+ |
Cost ranges are published third-party market figures (FL Engineering, FPAT, Mosaic HOA). Confirme cualquier estimado específico con su ingeniero licenciado.
Frequently asked questions
¿La inspección de hito se activa a los 25 o 30 años? The statewide trigger is 30 years, but a local enforcement agency may require 25 based on local circumstances; it repeats every 10 years.
Can owners vote to waive SIRS reserve funding? Generally no — for budgets on/after Dec 31, 2024, SIRS structural-component funding is unwaivable, though HB-913 added limited alternative funding options.
When must repairs start after a Phase 2 report? Within 365 days, per HB-913.
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Preguntas frecuentes
Does my condo building need a milestone inspection?
El requisito aplica a los edificios de condominios y cooperativas de Florida de tres o más pisos habitables. El disparo estatal es a los 30 años de antigüedad, o 25 años donde una agencia de cumplimiento local haya adoptado ese disparo, luego cada 10 años. Si su ciudad o condado utiliza el disparo de 25 años debe confirmarse con su Autoridad Jurisdiccional.
¿Quién paga la inspección de hito y qué sucede si la junta no cumple el plazo?
La asociación organiza la inspección, garantiza el cumplimiento y paga todos los costos. Dentro de los 45 días debe distribuir el resumen del inspector a los propietarios y publicarlo. El incumplimiento de los plazos puede derivar en la no renovación del seguro, restricciones de ocupación y exposición legal de los miembros de la junta. Los montos específicos de multas y los procedimientos de cumplimiento los establecen las agencias locales de cumplimiento, por lo que confírmelos con su AHJ y el asesor legal de la asociación.
